今回は「ＲＥＩＴ」について説明していきます。
これからＲＥＩＴへ投資を検討している方や、ＲＥＩＴについて勉強したい方の参考にしてもらえれば、嬉しいです。
ＲＥＩＴって何
そもそも、ＲＥＩＴって何なのか、について説明していきます。
ＲＥＩＴは
Ｒｅａｌ
Ｅｓｔａｔｅ
Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ
Ｔｒｕｓｔ
の頭文字と取ったものです。
Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅは「不動産」
Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔは「投資信託」
のことを意味します。
つまり、ＲＥＩＴとは、不動産の投資信託のことを指します。
一般的な投資信託は、株式や債券に対して投資をしますが、ＲＥＩＴは不動産に特化して投資をしている投資信託になります。
株式や債券の投資信託は売買利益や配当金を分配金の収入源にしているのに対し、ＲＥＩＴは不動産の賃貸収入や売却利益を分配金の収入源にしています。
こういうと、ＲＥＩＴは不動産投資のような意味になりますね。
事実、不動産投資のようなものです。
自身で物件を購入して、運用する不動産投資との違いはいろいろありますが、一番は「実物資産があるか、ないか」ではないでしょうか。
ＲＥＩＴの種類
ＲＥＩＴは大きく2種類あります。
「単一型」と「複合型」です。
「単一型」は、居宅・事務所・店舗といった不動産のうち、一つのジャンルに絞って運用するＲＥＩＴです。
「複合型」は、上記のうち、2つ以上のジャンルの不動産に運用するＲＥＩＴです。
ＲＥＩＴのメリット
ＲＥＩＴのメリットは以下のものになります。
- 少額から不動産投資を始められる
- 管理しなくていい
- リスクが少ない
- 換金性が高い
以上になります。
少額から不動産投資を始められる
不動産投資をするとなったら、まずは不動産を購入しなくてはなりませんが、物件を購入するにしても、安くても数百万円するものから高いと億単位の物件もありますので、購入するってなったら、なかなか一歩が踏み出せませんよね。
その点、ＲＥＩＴであれば、いろいろな銘柄がありますが、安いものは数万円から購入できますし、高くても数十万円ですので、不動産投資を始めたいけど、物件を購入するのは怖いと思っている人にＲＥＩＴはおすすめです。
管理しなくていい
実物の不動産投資も、管理会社に管理を任せれば、自分で管理しなくてもいいし、区分マンション投資であれば、大規模修繕工事なんかは管理組合の方でやってくれるので、実物不動産も管理はあって、ないようなものです。
しかし、ＲＥＩＴでは運用会社は物件を購入したり管理したりしますので、空室や入居者のトラブルの不安をしなくても大丈夫です。
実物不動産投資ですと、管理は他の人に任せておけばいいと言っても、入退去は連絡が来て、空室期間はストレスになりますし、入居者がトラブルに逢ったときも連絡がきますので、少なからずストレスがあります。
ＲＥＩＴではこういったストレスもないので気軽に運用することができます。
それと、ローン返済や税金と言った費用の発生しないので、運用はかなり楽だと思います。
リスクが少ない
先ほどの説明と被りますが、まず空室や入居者トラブルの当事者になることがないので、リスクは少ないです。
また、損失を出すにしても、数万円～数十万円なので、数百万円以上もする実物不動産を運用するよりは、リスクは少ないものと思われます。
換金性が高い
不動産を売りたいってなった時は、買ってくれる人を見つけなくてはいけません。
早く売りたくても、値段が合わないといつまで経っても売れず、その間、ローンの返済や税金と言った費用は自分で払わなくてはいけませんので、損切りの幅が広がってしまう危険性があります。
また、場所や建物の作りなどの条件が合う人を見つけないといけないので、けっこう時間がかかったりします。
ＲＥＩＴであれば、証券市場に売り価格を設定するだけですので、換金性は高いし、早いです。
ＲＥＩＴのデメリット
続いて、デメリットは以下のものになります。
- 利回りが低い
- 倒産リスクがある
- レバレッジが効かない
以上になります。
利回りが低い
ＲＥＩＴは運用会社が不動産の管理をしており、管理手数料を差し引いてから、投資家へ分配されます。
利回りは高くても1桁台なので、利回りは実物不動産投資より低いです。
実物不動産投資であれば、場所や建物の作りにもよりますが、10％以上の利回りを見込める物件もあります。
倒産リスクがある
不動産を購入すれば、その価値はどんなに下がっても0になることはありませんが、ＲＥＩＴは運用会社が倒産すると、その価値は0になります。
レバレッジが効かない
実物不動産投資は購入する際、貯金で買うか、銀行からお金を借りて買うかと言った方法ができます。
銀行からお金を借りて、物件を購入した場合、レバレッジ効果（テコの原理）が使えます。
小さい力で大きな効果をもたらすという意味ですが、貯金が少なくても、お金を借りることで大きな資金を作り、運用させることです。
実物不動産は担保に取れるので、銀行からお金を借りることができますが、ＲＥＩＴは担保に取れないので、銀行からお金を借りてＲＥＩＴを買うことができません。
つまり、自分の持っている貯金の範囲内でしか運用できません。
おすすめ銘柄3選
私が個人的におすすめする3銘柄を紹介します。
これを買えば間違いない、というものではありませんが、好きな銘柄です。
三菱地所物流リート投資法人
三菱地所関連の投資法人で、運用対象不動産は「物流施設」です。
Amazonや楽天市場など、ネットで買い物をする人が増えたことで、物流施設は需要が高まっております。
また、一般的に物流施設と住居はニーズがなくなることがないので、景気に左右されにくいと言われています。
安定した物流施設を投資対象としており、また三菱地所が運用しているのでまず安泰かな、と思っています。
積水ハウス・リート投資法人
積水ハウス関連の投資法人で、運用対象不動産は「住居・ホテル・オフィスビル・商業施設」です。
割合は
住居：30～55％
ホテル：0～30％
オフィスビル：30～55％
商業施設：0～10％
と、幅広く運用しておりますが、メインは住宅系ですね。
積水ハウスと言えば、「シャーメゾン」という物件ブランドが有名ですね。
大和ハウスリート投資法人
大和ハウス工業関連の投資法人で、運用対象不動産は「物流施設・住居・商業施設・ホテル」です。
割合は
物流施設：50％
住居：30％
商業施設：15％
ホテル（その他）：残り
となっております。
景気に左右されにくい「物流施設」と「住居」がメインがあることから、長期的に見てもアリだな、と思っています。
まとめ
いかがでしょうか。
細菌、ネットとかで
- 将来に向けて、投資をした方がいい
- 投資をするなら、不動産投資がおすすめ
とかよく言われてますよね。
でも、いきなり何百万円・何千万円といったお金を借りて、不動産を買うなんてリスクあるから、始めたくないと思っている人にはぜひ、ＲＥＩＴをおすすめします。
ＲＥＩＴだけでなく、実物不動産投資と併用して運用することもおすすめです。
ＲＥＩＴみたいに、物流施設とかホテルに投資なんてことは、一般個人には難しいですからね。
そういうジャンルの不動産に投資してみたい、なんて人にもＲＥＩＴはおすすめです。
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