サラリーマン向け投資用物件の管理方法

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お金の増やし方

みなさん、こんにちは。

「投資用物件を買ったはいいけど、管理ってどうすればいいの」と悩んでいる人は多いと思います。

この記事ではサラリーマンの人向けにおすすめの物件管理方法をご紹介します。

この記事ではこんな悩みを解決することができます。

  • サラリーマンにオススメの物件管理方法

では早速、本題へ

おすすめは「管理委託」

結論から先に言いますと、サラリーマンにオススメの投資用物件の管理方法は「管理委託」です。

管理委託とは不動産の管理会社(=プロ)に管理を任せて、自分は毎月の収支の管理や内装工事などの費用の支払いをするだけの作業なので、サラリーマンとして会社で働きながら、不動産投資をしていくのにオススメの管理方法です。

正直、副業として不動産投資をするにあたって、管理まで自分でやってしまうと忙しくなりすぎて、本業に支障が出てしまいます。本業も副業もそうですが、続けることが一番重要ですので、続けやすい方法で取り組むことが一番大事です。

毎日の管理をプロに任せておけば、自分自身がやる作業としては以下のものくらいです。

  • 毎月の収支(入出金)の確認
  • 毎日の経費の管理
  • 入退去時に敷金などのお金の清算の報告の確認
  • 原状回復工事の確認、支払い
  • 確定申告書の作成

これくらいの作業であれば、本業に支障が出ることなく、無理なく続けることができると思います。

物件の管理方法には3つある

物件の管理方法には3つの方法があります。

  • 自主管理
  • 管理委託
  • サブリース

ここからはそれぞれの管理方法についてメリット・デメリットを書いていきます。

自主管理

自主管理とは、不動産会社に管理を任せずに自分で管理をすることです。この中では一番費用はかかりませんが、労力は一番かかります。

不動産管理についての知識が豊富にあれば、自主管理でも大丈夫だと思いますが、サラリーマンが自主管理しようとすると時間に追われてメンタル崩壊してしまうかもしれません。

メリット

費用がかからない

物件管理を第三者に依頼した場合、依頼料として管理手数料が発生します。管理会社によって手数料はまちまちですが、相場では「賃料の3~5%」となっております。

一方、自主管理であれば管理会社が本来行うべき管理業務を自分で行いますので、管理に関わる費用は一切発生しないことになります。

物件を常に身近で見れるので、問題が発生した時に早く対応ができる

人に賃貸していると様々な問題が発生します。

近所同士のトラブル、壁や階段などの傷など。

こういった問題を自分で管理していれば、すぐに気付くことができますので素早く対応することができます。

第三者に管理してもらっていると、自分で物件を見ることなんてないので、管理会社からの話しか聞くことができませんからね。

デメリット

自分の時間がなくなる

物件の管理を全部、自分でやろうとすると本当に時間が足りなくなります。

物件を管理する時には様々な問題が発生します。

  • 隣や近隣の人同士のトラブル
  • 壁や階段などの設備の傷や汚れ

など。

こういった問題を全部自分で対応しなくてはなりません。サラリーマンであれば、仕事中や家でゆっくり休んでいる最中にも賃借人から連絡がかかってきますので、休んでいる時がなくなります。

人同士のトラブルは双方の意見を聞かなくてはいけませんし、設備部分の修理はどこまで直していいのか、どこに頼めばいいのか全部自分で決めなくてはなりません。

不動産管理に関する知識があり、トラブルに対応する時間がある人ならまだ自主管理でもいいですが、日中、他の仕事をしているサラリーマンにとって、物件管理の時間なんて無いに等しいし、費用がかかるからといって自分でやっても、だんだん管理が疎かになってしまい、自分が持っている物件の人気がなくなることになりかねません。

遠いところの物件は管理できなくなる

自分で管理しようとすると、その範囲には限界があります。

自分が通うことのできない範囲の物件を管理しようとすると、だんだん足を運ばなくなってしまいます。

そういう状況が続くと、物件のトラブルへの対応が遅れ、賃借人に不満を持たれてしまうので、賃借人を安定して入居してもらうことが難しくなります。

管理委託

管理委託とは、不動産会社に管理を任せる方法です。

不動産の管理会社(=プロ)に物件の管理をお任せするので、安心して不動産管理ができますし、面倒な作業はほとんど管理会社が行ってくれますので、手間がかからないです。

サラリーマンの人にはこの管理方法が一番オススメです。

メリット

面倒な作業は管理会社がやってくれる

物件を管理する上で面倒な作業はたくさんあります。

例えば、住んでいる人同士のトラブル。

「上の階の人がうるさい」、「隣の人が夜遅くに帰ってくるので音が気になる」など。

こういった賃借人の抱える悩みを解決しないといけません。

自主管理であれば、全部自分でやらなくていけませんが、不動産会社に管理を任せてしまえば、こういった面倒な作業は不動産会社が代わりにやってくれます。自分はというと、ただ、毎月の収支を把握するだけでよくなりますので、ストレスフリーになることができます。

自分の時間を確保できる

面倒な作業を不動産会社に任せることで、自分の時間を確保でき、生活に余裕を持たせることができます。

自分の時間が確保できれば、本業に集中したり、他の副業にも手を広げて収入源を増やすこともできます。

遠方の物件へも購入範囲を広げることができる

自主管理だと、管理できる範囲に限りがありますので、遠方の物件に手を出すことは難しいですが、管理会社に任せるのであれば、遠方の物件でもその近くの管理会社に管理を任せることで物件の購入範囲を広げることができます。

ただし、管理会社についてはネットなどでよく調べてから依頼するようにしましょう。大手管理会社ならある程度は安心できますが、管理費が安いなどの理由で地元の管理会社にするのは少しリスクがあるように思います。

自分で安心できる管理会社に管理は任せるようにしましょう。

デメリット

管理手数料がかかる

管理会社に管理を依頼するのに、手数料が発生します。管理をお願いしているのですから当然といえば当然なのですが。

管理費の相場は大体、家賃の3~5%です。それ以上高い場合や安い場合は何かしらの原因がありますので、注意しましょう。

高い場合は管理会社がぼったくっている可能性があり、安い場合は管理面で疎かになる可能性があります。

自分で物件がどういう状況なのか把握しづらい

管理を任せてしまうので、自分で物件を見る機会が減りますから、自分の物件がどういう状況なのかについて把握しづらくなってしまいます。

定期的に自分で時間を見つけて見に行くようにするのが一番いいですが、定期的に状況を教えてくれる管理会社であれば、見に行かなくても任せてしまってもいいかもしれません。管理会社には何かあった際は状況報告と一緒に写真を必ず送ってもらうようにしましょう。

目で確認するとともに、その時点でも証拠にもなりますので、後々何かあった場合に備えて保存するようにしましょう。

管理会社が倒産すると自分で新しく管理会社を探さなければならない

稀なケースですが、万が一管理会社が倒産してしまった場合には強制的に管理委託契約が解除されますので、新たしく管理委託を探さなくてはいけません。

サブリース

サブリースとは、不動産会社がその物件を借りて、その不動産会社が物件を使う借り手を見つける方法で、「又貸し」とも言われています。

投資不動産の販売会社は、自分で物件を売ったあとにこの「サブリース」での管理方法を強く薦めてきます。なぜかについては後で説明しますが、正直言ってサブリース管理はあまりオススメできません。

強いてこれならサブリース管理でもいいかな、と思える条件としては

  • サブリース管理でも収支が月々プラス
  • 部屋の入退去が頻繫で報告をいちいち受けるのが面倒

このような場合であれば、サブリース管理でもいいと思いますが、そうでない場合は管理委託をオススメします。

メリット

収入が一定なので収支の把握がしやすい

サブリース契約一番のメリットは家賃収入が安定していることです。安定と言っても、持っている間はずっと家賃保証されているのではなく、空室になったとしても家賃が入ってくるという意味です。

不動産投資をしていく上で、一番のリスクは「空室リスク」です。

空室ということは、賃料が全く入ってこないということですから、大家さんとしては一刻も早く借りてくれる人を見つけたいですよね。

サブリース契約であれば、空室期間でさえも家賃を保証してくれますので、入居者がいない間は家賃が入ってこない、ということはなくなります。

遠方の物件へも購入範囲を広げることができる

管理委託と同じですが、管理会社に物件管理を任せますので、遠方の物件も購入対象にすることができます。

デメリット

そもそも賃料収入が少ない

サブリース料の相場は家賃の15~20%です。

管理委託と比べても、10%程度家賃から差し引かれてしまいます。

家賃からその物件全体の管理費や修繕費の他にローン返済の金額も引かれますので、あまり家賃から差し引かれてしまいますと、物件単体でも月々の収支がマイナス(=持ち出し)になってしまう可能性があります。

将来、賃料を減らされる可能性がある

サブリース契約は20年契約だったり、35年だったりと長めの期間を取っているので、一見長期にわたって、賃料収入が安定すると思いがちですが、契約の詳細には「2年おきに賃料を見直す」と書いてあることが多いです。

しかも、賃料の決定権はサブリース会社に一方的に決定権があります。

買った時は高い賃料で貸せているのでサブリース料を引かれても十分な賃料収入があったとしても、築年数が経過すれば、賃料設定もだんだん下げざるを得ません。そして、その金額からサブリース料が引かれますので、手取り額はどんどん減っていってしまいます。

サブリース契約は契約期間中はずっと同じ家賃が保証されているのではなく、空室期間の家賃のみを保証します、ということなんですね。

もちろん、サブリース会社も商売なので、空室期間の家賃保証をしても利益の出るサブリース料の設定をしているはずですから、そもそもサブリース契約で不動産投資を行うのはあまり得策とは言えないと思います。

サブリース会社が倒産すると自分で新しく管理会社を探さなければならない

稀なケースですが、万が一管理会社が倒産してしまった場合には強制的にサブリース契約が解除されますので、新たしく管理委託を探さなくてはいけません。

まとめ

サラリーマン向けのオススメの管理方法を紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

オススメの管理方法として、不動産会社への「管理委託」を紹介しました。

副業で不動産投資を始めることは資産形成をする上では魅力的ですが、管理を自分でやってしまうと忙しくなりすぎて、本業に支障が出てきてしまいます。

不動産購入は自分でしっかり選ぶべきですが、買ってからの管理はやはりプロに任せるのが一番です。

面倒な作業をプロに任せれば、本業に支障が出ることはないと思います。

何事も続けることが一番大事なので、自分の人生の時間に負担にならないような不動産投資で資産形成を頑張ってください。

今回は以上になります。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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