不動産投資を始めたい人へ【中古ワンルームマンション】

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今回は、不動産投資を始めたい人向けに「中古ワンルームマンション投資」についてまとめていきます。

  • 不動産投資を始めたいけど、どんな物件を買えばいいの?
  • 中古ワンルームマンションがおすすめな理由って何?

と、悩んでいる人の参考になれば、嬉しいです。

では早速、本題に入ります。

中古ワンルームマンション投資とは

まず、中古ワンルームマンション投資とは何かと言いますと、①マンションが建築されてから一年以上経過しているもの、もしくは、②一度誰かが住んでしまった物件のことを指します。

マンションが建築されてから、一年以内は新築物件として流通されています。一年を経過した後でも新築物件として流通しているケースもありますが、新築物件として販売されてから数年も経った建物を新築とはなかなか思われにくいです。

また、建物は誰かが買うと、「登記」をいう行為を行います。

不動産登記簿謄本というものが役所で取れます。

新築物件の時は所有者に名前が書いてありませんが、誰かが買うと、その買った人が他の第三者に「この不動産は私のものです。」と認めさせるために登記を行います。

そうすると、不動産登記簿謄本にその買った人が所有者として登記されます。

この所有者に名前に登記がされることで物件は中古になります。

つまり、誰かが買ったり、住んだ時点で新しいものではないということになるからです。

そういった、時間が経っている、もしくは、誰かが一度住んでいる物件のことを「中古物件」と呼ぶのですが、このすでに市場で流通している物件を自分が買って、誰かに貸し出すことを「中古マンション投資」と呼びます。

中古ワンルームマンション投資のメリット

中古ワンルームマンションに投資することのメリットとしては下記のことだ挙げられます。

  1. 低価格なので始めやすい
  2. 低価格なのでリスクも低い
  3. 何かあったときに売りやすい
  4. 住む人のニーズが広い
  5. 家賃が減りにくい

以上になります。

それでは、順番に説明していきますね。

低価格なので始めやすい

不動産の価格ってピンキリで正直、上を見ればキリがありません。

ですが、中古ワンルームマンションの価格は1,000万円~3,000万円くらいが相場です。

安い物件であれば、サラリーマンでも現金で買うことが可能です。

本当に安いと300万円なんて物件もあります。

※ただ、安い物件をそれなりの理由がありますので、買う時は気をつけてください。

一棟物件なんて買おうと思ったら、億は超えます。

億単位の現金なんて普通のサラリーマンにはとても用意できませんから、銀行からお金を借りて、買うしかありません。

不動産投資を始めていきなり億単位の融資を受けるなんてことは、銀行側もローンをちゃんと返せるのか不安なので、まず融資は通りません。

段階を踏んでいって、銀行からの信用の高まってから、億単位の物件は検討してください。

最初は現金でも買える価格帯の中古ワンルームマンションがおすすめです。

低価格なのでリスクも低い

上の話を被りますが、ローンを組んだ場合、金額が大きいほど返す金額も大きくなります。

億単位の融資を返済していくとなると、毎月の返済する金額は何百万円になります。

入居者がある程度入っていて、返済する金額以上に家賃が入ってくれば、問題ないのですが、入居者が少なくなってしまい、返済する金額よりも低い家賃収入になってしまったら、足りない分は自分の貯金から払っていかなくてはなりません。

そんなことになったら、破産しますよね。。

その点、中古ワンルームマンションはあれば、ローンを組んでも返済する金額は7~8万円くらいなので、次の入居者が決まるまで貯金から切り崩して我慢することもできます。

破産なんてしたら、個人情報に傷はつきますし、親・兄弟・配偶者・職場などに迷惑をかけることになりかねませんので、まずは低価格・低リスクから始めることをおすすめします。

何かあったときに売りやすい

何かの事情があって、不動産を売りたいとなった時にも中古ワンルームマンションはおすすめです。

一棟物件だと、買う時と同じく売る時も大変です。

なぜかと言うと、買う人がある程度、お金を持っているか、お金を借りられるかでないと売れないからです。

要するに、買える人が少ないんですよね。。

中古ワンルームマンションであれば、数千万円なので、買える人の数が多いですから、当然売れやすくなります。

住む人のニーズが広い

不動産を買う時は、どんな人がそこに住むのかも考えると運用が楽になります。

ファミリータイプの物件はどっちかというと夫婦が物件を買う前に一時的に借りるみたいなことが多いので、入居期間は長いですが、一度出てしまうと次がなかなか決まりにくいです。

ワンルームタイプのマンションだと一人暮らしの学生やサラリーマン、単身赴任してきた人にも住んでもらいやすいです。

入居する期間は4年くらいが多いです。2年更新なので、2年おきのタイミングで入退去があるってかんじですね。

出て行ってしまったら、また募集をしなくてはなりませんが、ワンルームタイプであれば、すぐに決まります。

単身者って、世帯の中で一番人数が多いみたいで、空室になっても、すぐに次の人が入居してくれます。

空室期間って、長くても3か月くらいが多いのですが、ワンルームタイプであれば、1ヶ月くらいで決まりますし、早いと1週間で決まります。

私も中古ワンルームマンションを2戸持っていて、1戸出ていくことになったのですが、3か月前から出ていくと伝えられ、1ヶ月前に募集を始めたら、2週間くらいで決まりました。

実際、出て行ったら、部屋の中をクリーニングしなくてはいけないので、空室期間を0にすることは難しいですが、クリーニング後すぐに入ってもらえましたので、空室期間は2週間くらいで済みました。

家賃が減りにくい

家賃が減ったり、増えたりすると運用って先が読みづらくなりますよね。

実際、家賃は減ることはあっても、増えることってあまりないです。

その周辺の土地の価値が上がり、住みたい人のニーズが高まってくれば、更新時に上げるケースはありますが、入居者からしたら、安いに越したことはありませんからね。

新築とか築年数の浅い(築10年程度)物件だと、入居者が出て行ったあと、次の募集をする際にはほとんどの場合、家賃を下げて募集を行います。

新築は一度誰かが住んだ瞬間に中古扱いになりますし、築年数の浅い物件は綺麗な時から住んでいることが多く、築10年を超えてくると給湯器とかエアコンとかの設備が古くなるので、一般的には人気は少し落ちるからです。

高い状態での家賃で運用していて、徐々に家賃が下がっていったら、運用に支障が出ますよね。

それなら、元々中古の物件を買えば、ある程度家賃を平均なところに落ち着いているので、買ってから家賃が下がったなんてことは少ないです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

今度は中古ワンルームマンションに投資することのデメリットについては下記のことが挙げられます。

  1. 資産形成に時間がかかる
  2. 管理費・修繕費の割合が高い
  3. 金融機関の融資が付きづらい
  4. 空室・換金リスク

資産形成に時間がかかる

スケールメリットの問題ですが、巷でよく聞く「億単位の物件大家さん」って言われる部類に入るには、中古ワンルームマンションでは難しいです。

何十戸、何百戸と中古ワンルームを買えば、その領域にたどり着けると思いますが、時間がかかってしょうがありません。

億越えの資産家を目指すということであれば、中古ワンルームマンションを運用しながら、場合を見て売却してお金を作るという作業を繰り返すか、銀行から信用してもらって、億単位の一棟物件を買えばいいと思いますが、メリットのところでも話した通り、リスクが高いので、よほどの覚悟を不動産の知識がなければやらない方がいいと思います。

管理費・修繕費の割合が高い

これもすか、スケールメリットも問題なのですが、一棟物件を一棟まるっと管理・運用するので、管理費や修繕費が割合でいうとワンルームマンションより低くなります。

ワンルームマンションは家賃がだいたい5~10万円なのですが、管理費・修繕費は1~2万円かかります。

しかも、築年数が経ってくるにつれて、修繕費する箇所は増えていきますので、修繕費は高くなります。

まぁ、管理費・修繕費が高くても、しっかりと管理会社がメンテナンスをしてくれれば、物件価値が下がりにくくなるので、必要経費なんですけどね。

金融機関の融資が付きづらい

銀行が融資をする際、見るポイントとして

  • 買う人の属性
  • 物件の担保価値

があります。

買う人の属性はサラリーマンや公務員は一般的に安定した収入があると見なされるので、信用度が高く、ローンが通りやすいです。

しかし、個人事業主や無職の人だと、家賃収入がなくなった時に何で返すんだろうとなりますので、返済リスクが高いを見なされますので、ローンは通りづらいです。

属性はその人の職業や収入によって、変わってきます。

物件の担保価値は、その物件がいくらで売れるかで変わってきます。

物件を買った人がローンを返せなくなった時、銀行はその物件を売って、ローンの残りを回収します。

担保価値が高いほど、高く売れるので、ローン金額も大きくなります。

とは言っても、よほどの周辺の相場を比べて高い物件でない限りは購入価格と担保価値はイコールになります。

不動産というのは、「土地」と「建物」からできています。

「土地」は不変の価値があり、何年経っても、その価値が落ちることはありませんが、「建物」は築年数が経ってくると、躯体や設備が古くなっていきます。

経年劣化により、建物の評価が下がることを「減価償却」を言います。

一棟物件であれば、土地と建物の両方を買うので、建物の評価が下がったとしても、土地もありますので、全体で見れば、そこまで評価は落ちにくいので、銀行の担保価値も高くなる傾向にあります。

ただ、ワンルームマンション含む区分マンションは、建物のみ所有することになります。

正確には、土地も購入するのですが、形としての土地を買うのではなく、「持分」という形で買うことになります。

持分というのは、1つの土地に対して、所有する割合になります。

持分はマンションの部屋の広さによって、変わってきます。そのマンションの部屋を多く持っていればいるほど、持分は増えます。

例えば、100の土地に50部屋のマンションを建築した場合、マンションの所有者は土地100のうち、2の部分と持分として所有することになります。

当然、100のうち2の部分だけ持っていても、何もできません。

ですので、建物の下の土地をみんなで持ち合うという形になります。

話がそれましたが、土地の持分はあくまで、割合を持っているだけなので、その土地の所有者ではありませんから、銀行は建物部分しか評価してくれませんので、一棟物件に比べて、区分マンションは評価が出にくい不動産となっています。

空室・換金リスク

これは、不動産投資をする上では無視できないリスクです。

入居者がいて、家賃収入があるうちは問題ありませんが、その入居者もいつかは出て行ってしまいます。

住みづらい物件だと入居者が安定しませんし、空室期間も長くなってしまいます。

また、売りたいとなった時、いつ・いくらで売れるのかは誰も分かりません。

空室ばかりで貯金なくなりそうだから、早く売りたいと思っても、売れない間はずっとローンを返していかなくてはなりません。

また、ローンの残り以下でしか売れなった場合は、その残りは自分の貯金から返さなくてならないので、これで借金が返せなくなり、自己破産する人が出たことはニュースにもなっていたと思います。

物件選びのポイント

では、デメリットを少なくするための物件選びをして以下のことをおすすめします。

  1. 最寄り駅から徒歩7分圏内
  2. 床面積20平米以上の広さ
  3. 階数が2階以上
  4. 築15年~30年以内

最寄り駅から徒歩7分圏内

みなさんが実際に住みたいところって、どんなところですか?

スーパーが近くにあるとか、スポーツジムが近くにあるとか、いろいろあると思いますが、一番は駅から近いところではないでしょうか。

今は、電車での移動が主体であり、駅ができただけでその周辺の環境は激変しますよね。

スーパー、ショッピングモール、映画館など、駅を中心に地域が活性化しますよね。

なので、駅から近い物件を選ぶことは人に貸し出すときにもおすすめです。

いい立地=駅近と言っても過言ではありません。

では、どれくらい近いのがいいかと言いますと、7分圏内です。

よく賃貸サイトとかを見ると、駅からの徒歩数というのが検索条件に載ってきますよね。

「3分以内」、「5分以内」、「7分以内」、「10分以内」、「15分以内」など。

よく10分以内がおすすめとは言われますが、実際は2桁いかない方がいいです。

5分以内の物件は人気があるのですが、高くなりがちです。

閑静な住宅地ならいいのですが、下町や繫華街で駅から徒歩5分以内は正直、うるさいし、汚いです。

間をとって、7分以内であれば、部屋を探している人の検索に引っかかりやすいですし、落ちついて暮らしてもらえることができます。物件価格も少し割安になりますが、5分以内の物件と比べても、部屋の人気度はあまり差はありません。

床面積20平米以上の広さ

部屋の広さも重要です。

20平米っていうとどんなかんじか想像がつきづらいですが、20平米以上ある部屋だと、居間の広さはほとんどが6畳以上あります。

居間のスペースは6畳以上あった方が圧倒的に住みやすいです。

バス・トイレが別で、居間のスペースが6畳以上の部屋だとだいたいどの物件も20~25平米の部屋になり、最近できたマンションの広さは「ワンルーム規制」というものもあり、ほとんどこれくらいの広さになります。

築が古いマンションで20平米ない部屋だと「3点ユニット」の設備が多いと思います。

「3点ユニット」ってどんなものかご存知でしょうか。

風呂・トイレ・洗面台が同じ空間にある設備を3点ユニットというのですが、以前は設備を効率化したり、ホテルのような仕様ということで人気があったのですが、今は正直、あまり人気はありません。

部屋を探すときの検索条件の中に「バス・トイレ別」っていう項目があるくらいです。

私も以前、3点ユニットに住んでいたことがありました。

掃除するときはシャワーでトイレも洗面台もばーって流すだけなので、楽なんですが、シャワー浴びてて、視界にトイレがあるってけっこう違和感ありました。

しかも、シャワーで床が濡れてしまうので、靴下を履いたままで入ると、靴下が濡れてしまうので、入れなかったりと、不便さがありました。

ですので、物件を選ぶ際は20平米以上ある部屋を選んだ方が無難です。

階数が2階以上

これは、好き嫌いがあると思いますが、私は2階以上の部屋をおすすめします。

というか、私が住むなら、2階以上がいいです。

1階の部屋も最近のものは壁を高めにしていたり、階段を作って、1階だけど少し地面より高いところにある、なんてこともありますが、それでも洗濯物の盗難の可能性があったり、歩いている人と目が合ったりしてしまいます。

虫なんかも比較的、入りやすいので、2階以上が安心です。

上限についても、好みがありますが、あまり高いと鉄筋コンクリート作りでも少し揺れますし、エレベーターがなかなか来ないのに、階段では降りられないなんてこともありますので、2階以上5階以下がいいですかね。

築15年~30年以内

新しすぎず、古すぎずのちょうどいい塩梅がこの築年数だと思います。

これくらいの築年数の物件であれば、ある程度、家賃も中古の相場で落ちついていますし、設備はそこまで古いものもありません。

オートロックやバス・トイレ別、フローリングの設備が整っている物件も多いです。

しかも、銀行でローンを利用するときも評価も満額で出やすいし、返済期間も長く組むことができます。

まとめ

いかがでしょうか。

中古ワンルームマンションって聞くと、けっこう悪徳な業者に騙されて、損したなんて言う人も多いと思いますが、物件選びさえ間違えなければ、損することなんてありません。

たしかに、将来の安定収入を作るためと思うと資産が増える速度は遅いですが、サラリーマンとして働きながら、運用できる不動産投資として「中古ワンルームマンション投資」は本当におすすめです。

【GALA・NAVI(ガーラ・ナビ)】

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