不動産登記に関する豆知識【11選】

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今回は、不動産の登記について書いていきます。

不動産を購入や売却した時に、やらなくてはいけない手続きとして「登記」という手続きがあります。

登記と言っても、時と場合によって、手続きが変わります。

難しいと思うかもしれませんが、自宅を購入したり、売ったり、親から不動産をもらったりする時にやらなくていけないことなので、少しでも知識として持っていた方がいいと思います。

基本的には、登記の手続きは司法書士がやってくれるのですが、意味が分かっていないと、ちゃんとその不動産が自分のものになっているのか不安になると思いますので、ここで知識を身につけましょう。

不動産登記に関するQ&A

Q1.不動産を売買した時、どのような登記が必要ですか?

不動産を買ったり、売ったりした時には「所有権移転登記」が必要になります。

不動産にはそれぞれ土地や建物ごとにその所有者や広さなどの情報の証明書として「登記簿謄本」というものがあります。

その登記簿謄本の所有者のところの一番下(最新)に載っている人が今の所有者になります。

不動産を買ったり、売ったりした時には、この登記簿謄本に載っている所有者から新しい所有者へ所有権を移転させる手続きが必要になります。

具体的には、法務局へ行って、手続きをするのですが、買う側と売る側で必要な書類が異なります。

買う側が用意する書類

  1. 住民票(個人の場合)
  2. 履歴事項全部証明書(会社の場合)
  3. 委任状(登記に関する権限 司法書士宛て)

売る側が用意する書類

  1. 登記原因証明情報(司法書士が作成します)
  2. 権利証(登記識別情報通知)
  3. 印鑑証明書(発行から3か月以内)
  4. 履歴事項全部証明書(会社の場合)
  5. 固定資産評価証明書
  6. 委任状(登記に関する権限 司法書士宛て)

以上になります。

Q2.不動産の所有者に相続が発生した場合は?

不動産の所有者に相続が発生した場合、「所有者移転登記(相続登記)」が必要になります。

基本的にはQ1.で説明した内容と同じ内容ですが、今後その不動産を売却したりする時にも亡くなった方の名義のままでは売ることはできませんので、相続の手続きを完了させてその不動産を相続する人を確定させてから、相続に関する所有者移転登記を行ってください。

Q3.建物が登記されていない場合は?

まず、建物について「表題登記」を行ってください。

表題登記とは、その建物の以下の情報を申請するものになります。

  1. 建物の所在
  2. 建物の構造
  3. 建物の築年月日
  4. 建物の床面積
  5. 建物の種類(居宅や事務所、店舗など)

以上になります。

この表題登記がないと建物として完成したとは言えず、登記しないまま住んでしまうと建物分の税金が請求されませんので、脱税行為と見なされたり、火災保険などに入れないと言った不具合が生まれます。

必ず表題登記は申請するようにしましょう。

表題登記の申請に必要な書類は以下のものになります。

  1. 住民票(個人の場合)
  2. 会社謄本(法人の場合)
  3. 建築確認済証
  4. 工事完了引渡証明書
  5. 検査済証
  6. 固定資産評価証明書
  7. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

Q4.新しく建物を建てた時、どんな登記が必要ですか?

新しく建物を建てた場合、「所有者保存登記」が必要になります。

これをしないと銀行からその物件を担保に入れて、お金を借りることはできません。

建物を新しく建てた時、まだその物件には所有者がいません。建てた人が最初の所有者になります。

所有者が移動するわけではないので、「移転」ではなく「保存」という言葉になります。

保存登記に必要な書類は以下のものになります。

  1. 住民票(個人の場合)
  2. 会社謄本(法人の場合)
  3. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

Q5.建物を取壊しした時、どんな登記が必要ですか?

「滅失登記」が必要になります。

この滅失登記をすることで役所としてもその物件は消滅したと認識されるので、建物部分の税金が請求されることはなくなります。

申請にあたっては下記の書類が必要になります。

  1. 取壊し証明書
  2. 住民票(個人の場合)
  3. 会社謄本(法人の場合)
  4. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

Q6.抵当権と根抵当権ってなに?

抵当権は特定の借入に対してのみ保全するもの。

根抵当権は不特定(すべて)の借入に対して保全するもの。

住宅ローンを組む際に4,000万円の借入を行った時に購入する物件を抵当権で付けることを選べば、物件の担保は住宅ローンの融資のみの保全とされ、他の借入に影響を及ぼすことはありません。

抵当権ではなく、根抵当権を付けるとなった時は、今回の住宅ローンはもちろん、他の借入にもこの物件の担保価値を利用して借入することが可能です。

ただ、根抵当権を利用していろいろな借入をするには、「その物件の担保価値が十分にあること」が重要であり、もし、担保に入れて借入をしたどれか一つでも延滞したら、差押になる場合もありますので、根抵当権は担保価値を無駄なく使える半面、問題が起きると一斉に利用できなくなるという「諸刃の剣」だと思ってください。

Q7.(根)抵当権って何で入れるの?

銀行が物件を処分できる権限を手に入れる為に(根)抵当権はあります。

不動産は買う人の信用力だけで買えるケースは稀です。買う物件を担保に入れて、返済ができなくなった時に、銀行はその物件を処分(売却)することが貸金を回収します。

(根)抵当権を入れると、不動産の登記簿謄本の下の方に権利関係をいう欄が出来て、抵当権者や根抵当権者と言った言葉が出てきます。

この抵当権者・根抵当権者に当たるのがほとんどの場合、銀行です。

抵当権・根抵当権を銀行が手に入れることで、所有者より優先的にその物件を処分することが法律で決まっています。

Q8.(根)抵当権ってどんな時に使うの?

大きなお金を借りる時です。

根抵当権については、先ほど説明した通り、担保価値が余っていれば、他の借入に充てることができますので、例えば、住宅ローンの残高が残り半分になり、子供の養育資金を借りたいがローン会社の審査が通らなかった時や他に不動産を購入したいが銀行から頭金(自己資金)を要求された時などは余っている担保を使って、借入の枠を増やすことができます。

Q9.ローンを完済したので、(根)抵当権を外したい場合は?

「抹消登記」が必要になります。

不動産の登記というのは、新たに設定する際に申請が必要ですが、外す場合にも申請が必要になります。

ローンの完済した時や不要になった時、何年か経った時などに自動的に消えるわけではありません。

申請しないとずっと残ったままになっています。

抹消の申請には所有者と(根)抵当権者と双方で必要な書類があります。

<所有者の必要な書類>

  1. 住民票(個人の場合)
  2. 会社謄本(法人の場合)
  3. 委任状(司法書士宛て)

<(根)抵当権者の必要な書類>

  1. 登記済証
  2. 解除証書
  3. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

Q10.(根)抵当権の金額って変更できるの?

できます。

(根)抵当権を登記した際に、設定金額をいうのを設定します。

この設定金額は変更することが可能です。

ただし、これも設定金額の変更の申請をしなくてはなりません。

設定金額の変更には所有者と(根)抵当権者の双方で必要な書類があります。

<所有者の必要な書類>

  1. 住民票(個人の場合)
  2. 会社謄本(法人の場合)
  3. 権利証
  4. 印鑑証明書(発行から3か月以内)
  5. 委任状(司法書士宛て)

<(根)抵当権者の必要な書類>

  1. (根)抵当権変更契約書
  2. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

Q11.不動産所有者の名前や住所が変わったときは?

登記名義人の変更登記が必要になります。

必要な書類は、転居や婚姻など事情によって異なります。

必要な書類

<住所が変わった場合>

  1. 住民票(変更後)
  2. 委任状(司法書士宛て)

<婚姻した場合>

  1. 戸籍謄本
  2. 住民票(本籍地付き)
  3. 委任状(司法書士宛て)

<会社の名前や本社が変わっている場合>

  1. 会社謄本(変更後)
  2. 委任状(司法書士宛て)

以上になります。

まとめ

いかがでしょうか。

不動産の登記って、なにか事情が変わった時は必ず登記をしなくてはなりません。

けっこう面倒くさいです。

資産を手に入れる・お金を借りるって、こんなに大変なんですね。

しかも、「登録免許税」というものがかかります。

費用の概算は

土地=固定資産評価額×1,000分の15

建物=固定資産評価額×1,000分の20

の費用がかかります。

抵当権の設定金額の増額や減額には違った計算式が使われていますので、詳しい費用は専門家(司法書士)に相談してみてください。

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