やってはいけない不動産投資4選

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仕事

みなさん、こんにちは。

今回は「やってはいけない不動産投資」について紹介していきます。

不動産投資を始めようか考えている人や不動産投資としている人などの不動産投資に興味のある人向けに、この記事が少しでも良い不動産投資をしていく上での参考になれば嬉しいです。

やってはいけない不動産投資

サブリース契約

物件を購入したら、その不動産を管理する必要があります。不動産管理は自分でやるか不動産会社にお願いするかですが、自分でやれる人はプロでない限り難しいです。大半の人は、不動産会社にお願いする形を取ると思いますが、不動産会社に管理をお願いする場合、次の管理方法があります。

  1. 一般管理契約
  2. サブリース契約

一般管理契約:不動産の大家さんが行うはずの管理業務を管理会社が「代行」する契約のこと。具体的な業務内容としては、入居の際の「賃貸契約」や「入金管理」など入居者との事務手続きなどがあります。また、退去の際はその部屋のクリーニングや入居者募集なども行ってくれます。

サブリース契約:不動産会社がオーナーから借り受けた物件を入居希望者相手に貸し出す契約のこと。「転貸借」や「又貸し」とも呼ばれます。入居者が賃貸借契約を結ぶ相手は、管理業務を委託した不動産会社です。物件管理はすべて不動産会社に任せられます。

「不動産管理を全て管理会社に丸投げできるので楽」ということを宣伝に、サブリース契約を薦めてくる会社は多いです。しかし、丸投げにした結果、投資している不動産の状態も知らずにいつの間にか不動産会社の都合の良い方向の持っていかれるケースが多いです。

例えば、

①サブリース契約期間は「10年」となっていますが、2年ごとに契約内容の見直しがあり、最初の更新の際にいきなりサブリース賃料を下げられる。※つまり、最初だけ良い条件を提示し契約。その後、自分たちの儲けが出るように契約内容を勝手に変更。大家さんは契約内容に不満があっても従わざると得ないか、解約しようにも多額の違約金を請求される。(私の場合、解約しようとしたら6ヶ月分の違約金を請求されましたが、新しくお願いしようとした不動産会社の担当者が相手に連絡し、半年後に解約することを条件に違約金なしで解約することができました。)

②「サブリース賃料は現状賃料の10%です」と言っておきながら、その賃料は実際の賃料ではなく、今の相場と比較しての賃料設定。※ただし、今の相場感というのは完全に相手の判断。かなり低めに設定されています。サブリース契約は受け取る賃料しか案内されないので、実際にいくらでその物件を貸しているのか分かりません。実際に私がサブリース契約で購入した物件は賃料11万円でしたが、振り込まれる賃料は9万円くらいでした。不動産会社に連絡したら、「今、空室の状態で貸したら、この部屋は10万円でしか貸せないので、10万円から手数料を引いた残りの9万円をお支払いしています」と言われました。ちなみに、賃料11万円というのも、最初は教えてもらえなかったのですが、担当者に契約書を見せてもらいました。

③一般管理契約の管理手数料は賃料の5%程度ですが、サブリース契約の管理手数料は賃料の10~15%と割高です。しかも、賃料は契約内容とは異なる可能性があり、低めに設定されている賃料に対し、10~15%の管理手数料が引かれているケースもありえます。

以上の理由からサブリース契約は完全に不動産会社が儲かるようにしか出来ていませんので、絶対にサブリース契約はしないようにしましょう。

節税目的の物件購入

節税とは確定申告をした際に、給料や株の利益などの黒字に係る税金を不動産投資の赤字分で損益通算して、払いすぎた税金を戻してもらうことです。

「節税対策をして払った分の税金が戻ってくる」と言えば聞こえはいいかもしれませんが、節税になるということは不動産投資で赤字を出しているということを考えなくてはいけません。

会社経営でもそうですが、赤字とはつまり事業の失敗を意味しています。繰り越ししている利益があり、税金を払いたくないという目的があるので意図的に赤字を計上し、節税をするということは考えとしてはアリだと思います。また、年収ウン千万円をもらっている人や他に不動産投資をいくつかしていて利益が出すぎている人たちには節税対策は必要ですが、普通のサラリーマンや不動産投資家が不動産投資で意図的に赤字を計上しても意味はあまりありません。

むしろ、投資した不動産でしっかり利益を出し、税金をちゃんと納めた方が金融機関からの信頼向上に繋がり、ローン審査に良い影響をもたらします。

不動産会社が物件を売る時のセールストークに「節税になります」という言葉が出てきたら、その不動産会社から物件を購入するのはやめましょう。

基本的にその不動産を購入して、フルローン(購入額満額での融資)でも毎月のキャッシュフローがプラスにならない物件は絶対に買わないでください。毎月のキャッシュフローがプラスにならない物件は値段が高いということを意味しています。不動産会社が儲かりたいだけです。

新築物件

新築物件は、築年数も建ったばかりであり、設備も整っているので、物件の評価額が高く、金融機関のローン審査が通りやすいです。初めて不動産投資をする人には新築物件を薦める不動産会社が後を絶ちません。

しかし、新築物件には「新築プレミアム」が販売価格に乗っかっています。

新築プレミアムとは、物件の販売価格に土地代や建築費用以外に人件費や広告費、不動産会社の利益がかなり上乗せされています。だいたい販売価格の3割くらいが新築プレミアムと言われています。しかし、新築物件は買った瞬間に新築物件ではなくなります。新しく建てられた物件であっても1年半が経過したら、その物件は居住者が入っていなくても「中古物件扱い」になってしまいます。

中古物件になった時点で、新築プレミアムはなくなってしまいますので、売る時に新築プレミアム分の価格はつけられません。つまり、新築物件は買った時点で資産がマイナスになってしまいます。

しかも、賃料の新築の場合は部屋もきれいなので高い賃料が取れますが、これも一回きりです。

一度、入居者が出てしまえば、その物件は中古物件扱いになりますので、賃料を下げなくてはなりません。

新築物件の方が不動産会社が利益が取れますので、積極的に販売していますが、新築物件は買った瞬間から黒字で売ることはできませんし、賃料もすぐに下落するので、最初の投資計画から大幅に下振れすることが大いに予想されます。ですので、新築物件で投資用不動産は買わない方がいいです。

自身に合わない規模の物件購入・借入

そもそも、銀行のローンが通らない可能性がありますが、自分の年収や資産状況に合わない規模で物件を買うことはしない方がいいです。

特に、サラリーマンが何億円もする一棟物件に手を出すことは自殺行為です。

年収何千万円という人であれば一棟物件を購入してもいいと思いますが、年収がだいたい1,000万円に届かないようなサラリーマンであれば一棟物件ではなく、手堅くワンルームマンションを買い進めるべきだと思います。

「ワンルームマンションは買うな」という人もいますが、サラリーマンであれば売り買いがしやすく、リスク分散もできるワンルームマンションをむしろ買うべきだと思います。

その年収で一棟物件を購入し、何億円という金額の借金をしてしまったら、終わりだと思ってください。部屋の稼働率が高く、安定した賃料が入ってくるうちはいいですが、空室が増えたり、金利が上がったりなんてした途端に払えなくなります。

不動産会社はなんとかして、その物件を売ろうとして提携している金融機関からローンを通そうとしますが、背伸びして買った物件で破産しているケースは多いです。

大事な家族との絆や自分の将来に傷をつけない為にも身の丈にあった物件を購入するようにしましょう。

まとめ

今回はやってはいけない不動産投資について紹介しました。

不動産投資は最初の1戸目はなかなか始めることに後ろ向きになってしまいますが、いざ始めてしまうと2戸目・3目が欲しくなってきます。

しかし、物件は1戸目からしっかり精査してください。せっかく勇気を出して不動産投資の最初の一歩を踏み出したのに、それが不動産会社の思うツボだと、毎月の支払いは給料から持ち出したり、売るに売れない物件を購入してしまう危険性があり、そうなってしまうと自分にも周りもいい思いはしなくなってしまいます。得したのは、変な物件を紹介した不動産会社だけです。

失敗することがないように今回の記事を見て、しっかり物件を見るようにしてください。

今回は以上になります。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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